Documentação

DOCUMENTAÇÃO DE IMÓVEIS – COMPRA E VENDA

 

DO VENDEDOR PESSOA FÍSICA:

DOCUMENTAÇÃO DE VENDEDORES

 

Documentos necessários para vendedor PESSOA FISICA

 Cópia do RG (do casal, se for o caso);

 

 Cópia do CPF (do casal, se for o caso);

 

 Certidão de estado civil atualizada e registro de pacto anti-nupcial,  se for o caso (validade 90 dias);

 

 Certidão de Distribuição – Fórum – (Protesto, civil ou criminal);

 

 Negativas dos Cartórios de Protesto - 

 

 Certidão da Fazenda Estadual –

 

 Certidão Justiça Federal –

 

 Certidão da Receita Federal,

 

 Certidão da Justiça do trabalho,

 

 Serasa / SPC

 

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA VENDEDOR PESSOA JURIDICA

Para PESSOA JURÍDICA  além  da documentação  dos sócios (Pessoa Física), serão necessários os seguintes documentos relativos a empresa:

 Cópia do contrato social e ultimas alterações;

 

 Cópia do cartão CNPJ;

 

 Cópia do RG dos sócios;

 

 Cópia do CPF dos sócios

 

 Cópia da Certidão de Casamento ou Nascimento dos Sócios – Atualizada (validade de 90 dias)

 

 Cópia da procuração do responsável – se for o caso

 

 Certidão Simplificada –

 

 Certidão da Fazenda Estadual

 

 Certidão Justiça Federal

 

 Certidão da Receita Federal,

 

 Certidão da Justiça do trabalho

 

 Serasa / SPC

 

 

DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL

 Registro e Matrícula Atualizada do Imóvel;

   

 Certidão negativa de ônus reais e ações pessoais e reipersecutórias;

  

 Últimas 03 contas de água;

 

 Últimas 03 contas de luz;

 

 Declaração Negativa do Condomínio (se houver);

 

 Espelho do IPTU e Negativa de IPTU;

 

Opção de venda do Imóvel.

 

SE O IMÓVEL FOR FINANCIADO, além dos documentos acima, providenciar também:

  Último boleto pago;

 

  Contrato junto ao Banco Financiador.

 

 

 

DOCUMENTAÇÃO DE COMPRADORES

 

Documentação necessária para PESSOA FISICA (sem financiamento)

 Cópia do RG;

 

 Cópia do CPF;

 

 Cópia da certidão de casamento ou nascimento;

 

 Devem ser fornecidos todos os documentos e certidões do casal quando for o caso.

 

 Comprovante de residência (cópia conta: telefone, água ou luz);

 

 Certidão da Fazenda Estadual 

 

  Certidão da Justiça Federal   

 

  Certidão da Receita Federal .

 

Documentação necessária para PESSOA FISICA (com financiamento)

 Cópia Carteira Profissional

 

 Folha de rosto frente e verso,

 

 Página do último registro,

 

 Página do FGTS e

 

 Página do PIS/PASEP;

 

 Declaração do empregador (de que é funcionário);

 

 Cópia dos últimos três holerites (folha de pagamento);

 

 Última Declaração do Imposto de Renda (Completa);

 

 Preenchimentos dos formulários, conforme Instituição Bancária escolhida.

 

 Serasa / SPC

 

Documentação necessária para PESSOA JURÍDICA

Para PESSOA JURÍDICA além da documentação dos sócios (Pessoa Física), serão necessários os seguintes documentos relativos a empresa:

 Cópia do contrato social e ultimas alterações;

 

 Cópia do cartão CNPJ;

 

 Cópia da procuração do responsável – quando for o caso;

 

 Certidão simplificada – Junta comercial

 

 Certidão da Fazenda Estadual

 

 Certidão da Justiça Federal   

 

 Certidão da Receita Federal.

 

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Alguns Esclarecimentos e Orientações sobre documentação Imobiliária

 

Todo imóvel tem um documento em nome de seu proprietário, denominado titulo de propriedade, que é lavrado em livro próprio por Cartório de Notas, e dele são extraídas algumas vias: a primeira chamada traslado, e a segunda e as demais chamadas certidões;

Seguiremos enumerando os diversos tipos de títulos de propriedade, e mencionado ao lado os seus significados;

Escritura de Compra e Venda ou Escritura Definitiva - Como diz o nome, é feita quando o comprador paga o preço total, sendo imitido na posse definitiva do imóvel;

Escritura de Compra e Venda com o Pacto Adjeto de Hipoteca - Quando o comprador paga o total do preço, porém através de empréstimo, ficando o imóvel hipotecado ao credor, ou à instituição que cedeu o empréstimo como garantia de pagamento;

Escritura de Promessa de Compra e Venda - É lavrada quando o comprador paga a prazo (parcelado) pelo imóvel;

Escritura de Promessa de Cessão - No caso do vendedor possuir uma promessa de compra e venda e prometer ceder o saldo da dívida que tem com o dono anterior ( interveniente ).

Escritura de Cessão - Quando o vendedor possuir uma promessa de compra e venda e nada mais deve; então cede os seus direitos definitivamente ao novo comprador;

Escritura de Doação - Quando o imóvel foi havido gratuitamente. Exemplo: o pai doa para o filho; geralmente neste caso pai guarda para si o direito de usufruto, ficando então o imóvel gravado, através de cláusula inserida na escritura. Pode doar também sem manter o usufruto;

Escritura de Doação em Pagamento - Quando a pessoa tem uma dívida e, não tendo como pagar, dá o imóvel em pagamento da dívida, claro que com a concordância do credor;

Escritura de Permuta - Quando se troca um imóvel por outro, mesmo de diferentes valores;

Carta de Arrematação - O comprador compra um imóvel através de leilão judicial (arremate em leilão);

Carta de Adjudicação - Quando os herdeiros renunciam a seus direitos de herança em favor de um deles; ou no caso de divórcio, quando um cônjuge renuncia a favor do outro; aí então o juiz adjudica o imóvel;

Formal de Partilha - Quando o imóvel é adquirido por inventário de herança ou por inventário de divórcio;

Procuração em Causa Própria - Quando o outorgado (procurador) pode formalizar uma venda sem qualquer anuência do outorgante (vendedor), inclusive sem prestação de contas. Está sujeita ao pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) e sujeita à averbação do RGI (Registro Geral de Imóveis) respectivo;

Usucapião - É a aquisição de imóvel, via processo judicial, em razão de posse por longo período (há lei específica);

Testamento - Documento pelo qual o herdeiro se habilita no inventário a fim de transferir a propriedade para o seu nome;

Rescisão - Documento lavrado para desfazer uma determinada transação;

Re-Ratificação - Para a necessidade de retificar erros ou omissão em uma escritura anterior;

Convenção de Condomínio - Para estabelecer normas, regras, deveres, direitos e obrigações de um condomínio;

Escritura de Mútuo ou Hipoteca - Quando o proprietário se confessa devedor e dá o imóvel em garantia da dívida.

Observações

É importante observar que todos esses títulos estão sujeitos ao registro no cartório do RGI (Registro Geral de Imóveis), respectivo. Portanto, SÓ É DONO QUEM REGISTRA;

Procuração para venda de imóveis só é válida se for passada em cartório; por instrumento particular não tem valor jurídico;

Alvará - se o imóvel está em fase de inventário é necessário pedir ao Juiz da Vara respectiva o Alvará de Autorização, para efetivar a venda; é o caso também quando o imóvel está em nome de menor;

Pró-soluto - o comprador compra o imóvel a prazo e dá o preço total como pago, ou seja, as promissórias ficam desvinculadas do imóvel , sem a garantia do mesmo;

Pró-solvendo - compra do imóvel a prazo, cujo preço só é considerado pago após a liquidação da última promissória , ou seja, as promissórias ficam vinculadas ao imóvel como garantia da dívida.

 

Aspecto da documentação imobiliária

A cada dia que passa mais o mercado nos exige esmero que deve ser aplicando no exame dos documentos de um imóvel. A Lei dos Registros Públicos, que disciplina e regulamenta o processo de contratos relativos a imóveis, trouxe algumas novidades, em relação à anterior, que todos precisam conhecer. Lembre-se o velho e veraz provérbio: "quem não registra não é dono", mas é perigosa a ilação de que quem o faz é verdadeiro dono. Assim, ao deparar com uma documentação imobiliária, deve o analista voltar sua atenção primeiramente para a regularidade desses documentos em face do registro de imóveis. O registro exige sequência. Qualquer alteração dos dados do imóvel ou das pessoas a que ele se vincula é suficiente para obstaculizar, às vezes de forma intransponível, o registro do contrato de compra pretendido.

O imóvel regular é matriculado, e sua matrícula corresponde a um verdadeiro cadastro que tem como requisitos:

a) a identificação do imóvel com indicação de suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural: logradouro e número de emplacamento, ou, quando não o tiver, a situação do lado par ou ímpar do logradouro, a quadra, a distância métrica da edificação ou esquina mais próxima, se urbano, sua designação cadastral e, se houver, matrícula ou registro anterior;

b) nas alienações parciais, seja o imóvel rural ou urbano, deve-se observar rigorosa precisão na descrição da linha perimétrica, com pontos de referência inequívocos para o devido controle da disponibilidade do registro de imóveis; sendo alienada parte ideal, deve-se fazer constar a medida ou área para o mesmo fim;

c) nome, domicílio e nacionalidade dos envolvidos: tratando- se de pessoa física, o estado civil, o regime de bens do casamento, o nome do cônjuge, o numero de inscrição no CPF do Ministério da Fazenda, do RG da cédula de identidade ou, na falta deste, sua filiação; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social, o numero de inscrição no CGC e a representação.

A confrontação do imóvel não é mais possível com o uso das expressões "fulano ou sucessores, com quem de direito etc.". Há necessidade do nome correto do confrontante, de conformidade com o que consta no Cartório de Registro de Imóveis. É preferível a confrontação real, ou seja, com a indicação dos prédios, não dos seus proprietários, assim como é recomendável que conste a confrontação existente no título, mencionando que é a que ele ostenta, atualizada com a indicação dos imóveis ou ruas que na realidade são os confinantes.

A fusão e o desmembramento de terrenos dependem de prévia autorização da municipalidade. A aprovação de planta, o alvará de conservação e o lançamento do imposto predial ou territorial fazem presumir essa autorização. Ainda assim, os cartórios de Registro de Imóveis estão exigindo, além da autorização da municipalidade, conforme dito acima, uma planta que mencione a área antes e depois da fusão ou do desmembramento, com indicação das áreas, confrontações e número de registro.

A averbação continua a existir. São averbáveis todas as ocorrências que alterem o registro.